Immobilier

Les plus-values immobilières

LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES


Lorsque vous revendez votre logement, vous êtes susceptible d’effectuer une plus-value immobilière. Le notaire calcule ce que vous devez verser aux impôts. Hormis les situations d’exonération, la taxation est évaluée sur plusieurs niveaux.

I) Les situations d’exonération

Exonérations liées à la nature du bien

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour etc.)

La vente d’un bien immobilier dont le prix n’excède pas 15.000€

A partir du 1er septembre 2013, la vente d’un bien détenu depuis 22 ans est exonérée du prélèvement forfaitaire de 19 %, et celui détenu depuis 30 ans voit sa plus-value totalement exonérées du prélèvement forfaitaire mais aussi des prélèvements sociaux.

La vente d’un droit de surélévation d’un immeuble

La vente d’un bien immobilier à un organisme d’HLM ou autre société en charge du logement social avant le 31 décembre 2014.

La vente de la résidence secondaire en vue d’utiliser le prix de vente de la résidence secondaire pour l’achat de la résidence principale, et notamment pour le remboursement du prêt relais.

Exonérations liées à la qualité du vendeur

Les personnes âgées, ou adultes handicapés, résidant depuis moins de deux ans dans un établissement social ou médico-social (maison de retraite médicalisé, foyer d’accueil médicalisé etc.) à condition qu’ils ne soient pas assujettis à l’ISF et qu’ils ne dépassent pas les plafonds permettant de bénéficier des abattements en matière d’impôts locaux.

Leur revenu fiscal de référence (celui de l’avant-dernière année précédent la vente, soit 2011 pour une vente en 2013) ne doit pas dépasser 23.572 € pour la première part du quotient familial, 5.507 € pour la première demi-part supplémentaire et 4.434 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Les retraités et personnes invalides sont exonérés de la taxation sur les plus-values, à condition de ne pas être assujettis à l’ISF, et qu’ils n’excèdent pas le plafond prévu, en terme de revenu de référence, correspondant à 10.024 € pour la première part de quotient familial, et 2.676 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Les personnes non-résidentes (contribuable non domicilié fiscalement en France) vendant un bien immobilier sur le territoire français sont exonérées de la taxation sur les plus-values à condition d’avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant deux ans depuis au moins un an.

II) Contenu de la taxation


Calcul de l’imposition sur la plus-value

La plus-value brute (19%) est déduite d’un abattement de :

- 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention

- 4 % pour la 22ème année.

Le résultat obtenu constitue la plus-value nette imposable, à laquelle il est possible de déduire un abattement supplémentaire de 25 % pour les ventes réalisées jusqu’au 31 août 2014.

Les prélèvements sociaux de 15,5%

Un barème différent sera, en outre, appliqué pour les prélèvements sociaux (15,5%) : à compter de la 6ème année de détention, l’assiette imposable sera ainsi réduite de 1,65% par an, puis de 1,60% la 22ème année et de 9% par an à partir de la 23ème année. Ce qui conduira à une exonération totale au terme de 30 ans.


SYNTHÈSE DES NOUVEAUX TAUX D’ABATTEMENT (impôt sur la plus-value / prélèvements sociaux)


Durée de détention

Abattement

IR (19%)

Abattement

PS (15,5%)

Taux effectif

D’imposition

Moins de 6 ans

0%

0%

34,5%

Entre 6 et 7 ans

6%

1,65%

33,1%

Entre 7 et 8 ans

12%

3,30%

31,7%

Entre 8 et 9 ans

18%

4,95%

30, 3%

Entre 9 et 10 ans

24%

6,60%

28,9%

Entre 10 et 11 ans

30%

8,25%

27,5%

Entre 11 et 12 ans

36%

9,90%

26,1%

Entre 12 et 13 ans

42%

11,55%

24,7%

Entre 13 et 14 ans

48%

13,20%

23, 3%

Entre 14 et 15 ans

54%

14,85%

21,9%

Entre 15 et 16 ans

60%

16,50%

20,5%

Entre 16 et 17 ans

66%

18,15%

19,2%

Entre 17 et 18 ans

72%

19,80%

17,8%

Entre 18 et 19 ans

78%

21,45%

16,4%

Entre 19 et 20 ans

84%

23,10%

15,0%

Entre 20 et 21 ans

90%

24,75%

13,6%

Entre 21 et 22 ans

96%

26,40%

12,6%

Entre 22 et 23 ans

Exonération

28%

11,2%

Entre 23 et 24 ans

Exonération

37%

9,8%

Entre 24 et 25 ans

Exonération

46%

8,4%

Entre 25 et 26 ans

Exonération

55%

7,0%

Entre 26 et 27 ans

Exonération

64%

5,6%

Entre 27 et 28 ans

Exonération

73%

4,2%

Entre 28 et 29 ans

Exonération

82%

2,8%

Entre 29 et 30 ans

Exonération

91%

1,4%

Plus de 30 ans

Exonération

Exonération

Exonération

Une surtaxe, si le gain imposable excède 50.000€

Les deux impôts, soit l’imposition sur la plus-value et les prélèvements sociaux, ainsi obtenus sont additionnés. La Loi de Finances pour 2013 institue une surtaxe lorsque la plus-value nette imposable excède 50.000 €.

Cette surtaxe varie de 2 à 6% en fonction de l’augmentation de la plus-value


CALCUL DE LA SURTAXE DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES


Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50.0001 à 60.000€

2% PV – (60 000 – PV) * 1/20

De 60.0001 à 100.000€

2% PV

De 100.001 à 110.000€

3% PV – (110 000 – PV) * 1/10

De 110.001 à 150.000€

3% PV

De 150.001 à 160.000€

4% PV – (160 000 – PV) * 15/100

De 160.001 à 200.000€

4% PV

De 200.001 à 210.000€

5% PV – (210 000 – PV) * 20/100

De 210.001 à 250.000€

5% PV

De 250.001 à 260.000€

6% PV – (260 000 – PV) * 25/100

Supérieur à 260.000€

6% PV

PV: PLUS-VALUE

III) Déclaration et paiement


Le notaire chargé de la vente

Effectue les démarches auprès de l’administration fiscale

Calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer

Établit la déclaration

Effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus

le montant de la plus-value déclaré par le notaire

si nécessaire, la plus-value exonérée en cas de 1ère cession d’un logement autre que votre résidence principale

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